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Direito de vizinhança, parte 2

Prosseguindo nos direitos de vizinhança, tema introduzido na Parte 1, convém abordar um assunto muito importante dentro desta perspectiva de regramento que torna possível a coexistência de propriedades próximas. Trata-se do direito de construir, que encontra seu principal fundamento no art. 1.299 do Código Civil, o qual dispõe que: o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

É justamente nos limites deste direito que o ordenamento jurídico propõe regras para o bom convívio entre vizinhos, das quais serão sinteticamente analisadas a seguir.

O art. 182 da Constituição Federal prevê que toda cidade com mais de vinte mil habitantes deve possuir um plano diretor. Bem por isso, antes de qualquer construção, o interessado necessita de uma autorização do Poder Público, pedido este que deve ser instruído com a competente planta do prédio a ser edificado. Dessa forma, havendo algum tipo de conflito, sempre é aconselhável verificar se a obra, objeto do litígio, está devidamente regularizada junto ao órgão competente. Pode evitar prejuízo maiores.

Planejada uma construção, algumas regras legais devem ser observadas para que não seja lesado direito alheio, principalmente das propriedades mais próximas. Uma destas se refere a proibição doestilicídio, ou seja, o despejamento de água sobre as propriedades vizinhas. Para tanto, a edificação deve ser planejada para evitar esta situação, sendo que, caso ocorra, o vizinho lesado deverá ajuizar medidas necessária, sob pena de estabilização com o transcurso do tempo e impossibilidade de reversão.

No mesmo sentido, as edificações deverão se abster de poluir ou inutilizar as fontes de águas e poços artesianos existentes no local. Caso ocorra, e a ação provocar danos à saúde, seja humana ou até mesmo de animais, ou, ainda, destruição da flora, o autor poderá responder criminalmente. Aliás, o ordenamento jurídico veda a retirada de poço ou nascente da propriedade vizinha, tanto estes destinados ao consumo doméstico, quanto aos destinados a qualquer tipo de atividade econômica.

Por outro lado, caso haja necessidade de adentrar ao prédio vizinho para a realização de algum serviço, poderá a parte interessado o fazer mediante a autorização do proprietário.

Outro assunto que é recorrente causa de desentendimentos, é a questão da privacidade. Se tratando de prédios em área urbana, para a abertura de janela, o proprietário deve guardar uma distância de, no mínimo, metro e meio do terreno vizinho. Já em área rural, esta distância aumenta para três metros.

Importante observar algumas situações envolvendo a parede divisória, ou seja, aquela construída sobre a linha que divide dois terrenos. Sua edificação não há qualquer obstáculo legal, sendo que todas as despesas correm por conta de quem a construiu.

Junto a esta parede, deve ser evitada qualquer edificação que possa provocar danos ao prédio vizinho, principalmente quando se trata de instalações industriais, que possuem possibilidades concretas de provocar infiltrações.

Merecem uma observação, também, as chamadas obras acautelatórias, obrigatórias quando um serviço ou construção puder causar algum prejuízo à segurança do prédio vizinho. A título de exemplo, cite-se a construção de muro de arrimo ou levantamento de colunas de sustentação.

Mas o que fazer em caso de descumprimento destas determinações legais? Se não houver acordo amigável entre as partes, algumas medidas judiciais poderão ser tomadas. Quando o proprietário ou possuidor do imóvel estiver sofrendo, ou tenha justo receio de sofrer, dano ou prejuízo pelo uso nocivo ou ruína de prédio vizinho, poderá ingressar judicialmente com a Ação de Dano Infecto, instrumento este que se utiliza da cominação de sanção pecuniária até que até que cesse a situação, ou, dependendo da situação, a possibilidade de prestação de caução pelo dano eminente.

Outrossim, se o desejo é embargar ou impedir o prosseguimento de construção que desatenda normas legais, ou ponha em risco a segurança do seu prédio, poderá fazer uso da Ação de Nunciação de Obra Nova. Relembrando que quando se trata do termo vizinho, a doutrina e jurisprudência não se restringem apenas aos prédios contíguos, mas qualquer outro imóvel das proximidades.

Importante reiterar que o prejudicado, em situações que não envolvam risco à segurança, deverá tomar as medidas cabíveis de imediato, tendo em vista que a sua inércia poderá configurar uma situação de servidão, ou seja, a sujeição obrigatória daquela situação.

Por fim, sempre é aconselhável procurar uma solução extrajudicial nos conflitos envolvendo vizinhos, até mesmo para preservar uma boa relação com estas pessoas que possuem um grande potencial de você cruzar na rua diariamente. No entanto, caso não seja possível, o ordenamento jurídico e seus instrumentos processuais podem proteger o direito lesado.

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