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Brasil e mundo

O atraso na entrega do imóvel pela construtora e as consequências jurídicas

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Sérgio Rockenbach √

Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a projeção para 2018 é representada por um crescimento exponencial dos empreendimentos imobiliários.

Neste cenário, consequentemente, sugere-se que os problemas contratuais envolvendo principalmente a demora das construtoras ao entregar as unidades adquiridas, tendem a aumentar em mesmo grau.

As causas para o inadimplemento são basicamente as mesmas, como um coro pré-definido destas entidades: dificuldade na contratação de mão de obra, obtenção de material de construção, atraso na concessão do habite-se, dentre outras nesta mesma tendência. No entanto, o Judiciário, acertadamente, tem pacificado o seu entendimento no sentido de não acatar tais argumentos e punir o descumprimento contratuais.

Primeiramente, frise-se que tais relações são submetidas ao Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista as próprias denominações de consumidor e fornecedor do referido diploma legal, bem como a necessidade de assegurar uma maior proteção a parte mais frágil da relação, qual seja o adquirente. Obviamente que os casos são analisados conjuntamente pelo regramento contido na codificação civil e na legislação que trata das incorporações imobiliárias.

Outra característica a ser levada em consideração é o pacificado entendimento jurisprudencial em relação ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir da data prevista para a entrega do imóvel. Ou seja, para fins legais em eventual punição da construtora, os encargos devidos contarão somente após o término da tolerância. No entanto, este entendimento pode sofrer uma alteração, tendo em vista que recentemente foi assinado o Pacto do Mercado Imobiliário, no qual ficou estipulado que durante o prazo de tolerância, e enquanto não concluída a obra, o vendedor deverá pagar 0,25% ao mês sobre o valor total pago pelo comprador do imóvel. Assim, passa a ser devida a incidência desta compensação pecuniária, ainda que dentro dos citados 180 dias.

Configurado inequívoco atraso entrega do imóvel prometido, é legítima a extinção do contrato, situação em que o bem volta a ser reintegrado ao patrimônio da construtora, bem como devolvidos os valores desembolsados pelo adquirente.

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Nesta situação, surge outra frequente discussão na resolução destes contratos: a retenção parcial de valores pagos pela promessa de aquisição, a título de multas e despesas contratuais. Ocorre que, quando a construtora é a parte culpada pela rescisão, tal retenção é indevida, posição esta regulamentada pelo Superior Tribunal de Justiça, através da Súmula nº 543:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula n. 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).   

Desta forma, quando caracterizada a culpa da construtora, os valores das parcelas deverão ser restituídos ao comprador, em quota única e corrigida monetariamente, em regra, a partir do desembolso de cada prestação.

As arras ou sinal possuem uma dinâmica semelhante nos casos de inadimplemento contratual por parte da vendedora. O art. 418 do Código Civil prevê que se a inexecução contratual for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Trata-se de previsão que protege o comprador que honra os termos do contrato.

 Além do mais, o nosso Código Civil em seu art. 475, estabelece que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Já o art. 402 do referido diploma legal, prevê que “salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”.

Uma atenção para esta última parte do dispositivo. Tratam-se de lucros cessantes decorrentes de manifesta impossibilidade do adquirente em usar de seus direitos de proprietário do imóvel em promessa. Assim, nestes casos de atraso na entrega de unidades imobiliárias, a jurisprudência tem caminhado no sentido de reconhecer uma presunção de dano ao comprador, seja pela necessidade de pagamento de outra moradia, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação.

Em termos gerais, os lucros cessantes são arbitrados levando em consideração a referência do mercado de aluguel, tomando por base um imóvel equivalente ao do litígio, calculado sob o período da mora contratual.

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Por outro lado, os precedentes jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça, em regra, entendem que o descumprimento contratual não enseja indenização por danos morais. Obviamente que os casos são analisados individualmente, e as exceções aparecem, quando a lesão ao direito ultrapassa meros dissabores e atingem a dignidade do comprador.

Para ilustrar a realidade, segue a jurisprudência atualizada do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, demonstrando a presunção dos lucros cessantes, bem como o descabimento dos danos morais nestas relações de descumprimento contratual, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INDENIZAÇÃO. Lucros cessantes. Comprovado o atraso na entrega do imóvel. Na esteira da atual jurisprudência do STJ, o prejuízo é presumido. Indenização devida. Sentença reformada no ponto. Dano moral. Inocorrência. O descumprimento contratual, caso dos autos, de regra, não gera situação que enseja reconhecimento de dano de ordem moral. Precedentes. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70077164192, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 19/07/2018)

O atraso na entrega dos imóveis pelas construtoras é uma realidade que vem importando em enxurradas de demandas judiciais, e que demonstram o recorrente comportamento abusivo das construtoras, frente à fragilidade do consumidor, que, na maioria das vezes, apenas busca o sonho da casa própria. Este artigo não pretendeu esgotar todos os problemas advindos destas relações, mas traz grande parte dos entendimentos jurisprudenciais que delas decorrem.

√ Sérgio Rockenbach é advogado.

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Campanha eleitoral começa hoje nas ruas do país

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Candidatos à Presidência da República, aos governos dos estados e aos cargos de senador, deputado federal, estadual e distrital saem, a partir de hoje (16), em busca dos votos de 156,4 milhões de eleitores aptos a exercer o direito ao voto nas eleições de outubro. 

Pela legislação eleitoral, os candidatos estão autorizados a fazer caminhadas, carreatas com carro de som e a distribuir material de campanha até as 22h. A campanha vai até 1º de outubro, um dia antes do primeiro turno.

Os comícios poderão ser realizados entre as 8h e a meia-noite, horário que poderá ser prorrogado por mais duas horas no caso de encerramento de campanha. Showmícios gratuitos são proibidos por lei. 

Na internet, a propaganda eleitoral pode ser feita em sites e redes sociais, mas deve ser identificada como publicidade e exibir o nome do candidato, partido, coligação ou federação. A propaganda por meio de telemarketing também é proibida. 

O impulsionamento de conteúdo por apoiadores é proibido. O disparo de mensagens só pode ser feito aos eleitores que se cadastrarem voluntariamente para recebê-las. 

O primeiro turno será realizado no dia 2 de outubro, quando os eleitores vão às urnas para eleger o presidente da República, governadores, senadores, deputados federais, estaduais e distritais. Eventual segundo turno  para a disputa presidencial e aos governos estaduais será em 30 de outubro. 

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Petrobras anuncia redução de R$ 0,18 na gasolina para distribuidoras

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 Petrobras vai reduzir amanhã (16) o preço de venda da gasolina A para as distribuidoras de combustível em R$ 0,18. O reajuste foi informado no início da tarde de hoje (15) pela estatal.

Com a redução, o litro da gasolina vendido pela Petrobras deixará de custar R$ 3,71 e passará a custar R$ 3,53, em uma queda de cerca de 4,8%. 

A empresa afirma que “a redução acompanha a evolução dos preços de referência e é coerente com a prática de preços da Petrobras, que busca o equilíbrio dos seus preços com o mercado global, mas sem o repasse para os preços internos da volatilidade conjuntural das cotações internacionais e da taxa de câmbio”.

Como a gasolina vendida nos postos de combustível recebe mistura obrigatória de 27% de etanol anidro, a Petrobras calcula que a sua parcela no custo final da gasolina paga pelos motoristas passará a ser de R$ 2,57 para cada litro.

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Brasil e mundo

Prazo para pedir voto em trânsito termina na próxima quinta-feira

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Termina na próxima quinta-feira (18), o prazo para os eleitores que não estiverem no seu domicílio eleitoral no dia da votação, no primeiro turno, em 2 de outubro; e, em caso de segundo turno, no dia 30 de outubro, solicitarem o voto em trânsito.

O requerimento para votar em trânsito precisa ser feito presencialmente, em qualquer cartório eleitoral, sem necessidade de agendamento. É possível solicitar o voto em trânsito para o primeiro, o segundo ou ambos os turnos.

Segundo o Tribunal Superior Eleitoral (TSE), o voto em trânsito vale apenas para o cargo de presidente da República, quando a eleitora ou eleitor indicar uma cidade localizada em outra unidade da Federação diferente da do município do seu domicílio eleitoral.

“Podem votar nos cargos de deputado federal, deputado estadual, senador, governador e presidente da República apenas eleitoras e eleitores que indicarem para o voto em trânsito um município que esteja localizado na mesma unidade da Federação do seu domicílio eleitoral”, diz ainda o TSE.

O pedido para votar em trânsito só pode ser feito para as capitais e cidades com eleitorado igual ou superior a 100 mil pessoas. É possível consultar os locais habilitados a receber o voto em trânsito no site do TSE. Não é possível indicar municípios em outros países para o voto em trânsito.

Eleitores, com o título de eleitor cadastrado no exterior, poderão votar em trânsito se estiverem em viagem ao Brasil. Para isso, devem indicar o município onde estarão no dia da votação. Nesses casos, só poderão votar exclusivamente em candidatas e candidatos a presidente da República.

“O voto em trânsito funciona como uma transferência temporária de domicílio eleitoral. A habilitação para votar em trânsito não transfere ou altera quaisquer dados da inscrição eleitoral. Após as eleições, a vinculação do eleitor com a seção de origem é restabelecida automaticamente”, informa o TSE.

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