O direito de vizinhança e suas implicações (parte 1)

Sérgio Rockenbach √

Já disse o escritor norte americano Eric Hoffer: É mais fácil amar a humanidade inteira do que amar o seu vizinho. Muitos leitores irão se identificar!

Os desentendimentos entre vizinhos tomam um amplo espaço nas trincheiras do Judiciário. Você pode passar a vida sem algum tipo de conflito, mas não é a regra. Para tanto, o ordenamento jurídico regula estas relações, formando o que se conhece por direito de vizinhança.

Como conceitua o professor Paulo Nader, o direito de vizinhança é o conjunto de regras que, seguidas, tornam possível a coexistência de propriedades próximas. Este conceito de vizinho, inclui não somente as propriedades que estão uma ao lado da outra, mas todas as demais que possuem uma proximidade ou que tenham alguma relação jurídica.

O ordenamento jurídico prevê algumas situações pontuais, que podem dirimir boa parte dos conflitos entre vizinhos. Tendo em vista o extenso conteúdo deste tema, esta primeira parte tratará de algumas situações, e, oportunamente, serão trazidos demais institutos para conhecimento.

De início, convém abordar sobre as árvores limítrofes, estas que crescem na linha que estrema uma de outra propriedade, ou as que crescem dentro de uma propriedade, mas que possuem um alcance na propriedade vizinha. Este tema possui um grande potencial de conflito entre prédios contíguos.

Quando crescem exatamente em cima da linha divisória, existe, por si só, uma presunção de condomínio, pertencendo a ambos os proprietários. Caso a raiz ou ramo invada a propriedade, o proprietário pode efetuar o seu corte até o plano vertical divisório, sem o prévio consentimento do vizinho ou de autorização judicial. Já se a invasão do terreno ocorrer pelo tronco, a solução razoável que ordenamento jurídico preceitua, é a indenização do imóvel invadido.

Obviamente, os frutos também são regulados. Se a árvore for de propriedade comum, os frutos serão partilhados na época da safra, bem como eventual madeira que advir de seu corte. Por outro lado, se a árvore pertencer a um proprietário, mas seus ramos ultrapassar a linha lindeira, as situações são as seguintes: quando os frutos caem espontaneamente, são de propriedade do terreno onde se projetaram, em caso de área particular; por outro lado, se despendem em área pública, sempre pertencerão ao dono da árvore; além do mais, não pode o proprietário do terreno invadido pelos ramos colher os frutos sem a permissão do dono da árvore, ou autorização judicial.

Outrossim, a propriedade deve cumprir sua função social e dessa forma, e, para tal, deve sempre guardar acesso ou passagem à via pública. Quando encravado, surge o instituto jurídico da passagem forçada, situação em que o dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, ode, mediante pagamento de indenização cabal, pode constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

O razoável é que o caminho de passagem seja escolhido pelas partes envolvidas, mas, caso não seja possível, a definição ficará por conta de procedimento judicial, ocasião em que será analisada a situação mais favorável à passagem e que implique menor prejuízo para o prédio serviente. Imperioso ressaltar que este direito só será válido em caso de encravamento natural e absoluto, ou seja, se houver uma saída, ainda que dificultosa, o proprietário não poderá exigir do vizinho outra passagem.

Também, existem situações que são de utilidade pública, como a passagem de cabos, tubulações e outros condutos. O proprietário deve tolerar tais passagens, beneficiando seus vizinhos, o que se fará mediante recebimento de prévia indenização. A quantificação deste valor deverá atender a desvalorização da área remanescente, caso seja impossível que a passagem seja feita de outro modo, ou se muito oneroso.

Além do mais, o proprietário poderá exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso, ou que, posteriormente, seja removida para outro local do imóvel, desde que arque com os custos.

Outro tema interessante é o chamado direito de tapagem, que nada mais é que o direito do proprietário em cercar o seu imóvel, a fim de segurança e/ou privacidade. Neste âmbito, o interessado pode exigir dos terrenos vizinhos o levantamento em conjunto, com a consequente divisão das despesas.

Muito comum nestes casos, é a divergência nos limites dos terrenos. Neste caso, poderão os proprietários contratar um agrimensor para delimitar exatamente a propriedade de cada um, ou, valendo-se da justiça, com o ingresso da denominada ação demarcatória, prevista no art. 569, inciso I, do Código de Processo Civil, o qual expressa que“cabe ao proprietário a ação de demarcação, para obrigar seu confinante e estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já apagados”.

Estas são apenas algumas situações abrangidas neste tema que se prolonga dentro do ordenamento jurídico brasileiro, mas que podem elidir uma grande parte das dúvidas que surgem no convívio entre vizinhos e facilitar a solução de eventual conflito. Posteriormente, serão trazidos novos institutos, como o importante direito de construir e suas nuances dentro da legislação Civil.

√ Sérgio Rockenbach é advogado, OAB/DF 58.787.

Referências:

BRASIL. Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002

Código de Processo Civil, Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015.

Nader, Paulo. Curso de direito civil, volume 4: direito das coisas. / Paulo Nader. – 7. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2016.

Pereira, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil – Vol. IV / Atual. Carlos Edison do Rêgo Monteiro. Filho. – 25. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2017.

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Author: Da Redação

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