O Amigos de Pelotas entrevistou a direção da construtora Roberto Ferreira, a respeito do Residencial Haragano e as duas ações judiciais que foram movidas por moradores contra a Caixa Econômica Federal, Roberto Ferreira e TecVerde Engenharia.

O empreendimento foi entregue em Junho/2014 e é destinado à Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida para famílias de baixíssima renda selecionadas pela Prefeitura Municipal.

O tema voltou à tona após dois incêndios no conjunto habitacional, o último em 20 de fevereiro passado. A conversa ocorreu com quatro integrantes da equipe da RF, respostas de todos.

Haragano

AP – O projeto construtivo do Haragano é “piloto” no País, no âmbito do Minha Casa Minha Vida. Bate essa informação?

RF – O projeto não é piloto, mas sim pioneiro, pela quantidade de edificações em um único condomínio.

Piloto seria se tivesse sido um teste, o que não foi o caso.

O projeto construtivo foi aprovado pela Prefeitura Municipal, Sanep, CEEE, Corpo de Bombeiros e Caixa Econômica Federal, o agente financiador, com aval, portanto, do governo federal. Nós fomos prestadores de serviço, contratados da Caixa para a obra, entregue em Junho de 2014. 

O Haragano é pioneiro não pela tecnologia de Wood frame, que na época já era utilizada pela TecVerde Engenharia (detentora do sistema construtivo) em outras edificações no País, mas sim porque, pela primeira vez, a Wood frame foi empregada numa construção de grande escala, 280 casas. 

Essa tecnologia é amplamente utilizada em edificações nos Estados Unidos, Canadá, Chile e outros, e se revelou eficaz onde foi usada. No Brasil, já havia sido utilizada pela TecVerde em São Paulo, Paraná, Mato Grosso, Goiás, em empreendimentos de médio e alto padrão. 

Diante do déficit habitacional no País, a Caixa estimula as construtoras a buscarem padrões construtivos para aumento de produtividade, para ampliar o acesso ao programa, como é o caso do Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida. Foi o que fizemos.

Procuramos e encontramos o Wood frame (da empresa TecVerde, de Araucária, PR), uma tecnologia que já vinha sendo usada inclusive em edificações de alto e médio padrão. 

AP – Vcs fizeram outros empreendimentos do Minha Casa Minha Vida 1 com essa tecnologia?

RF – Construímos outros MCMV faixa 1, em padrões construtivos diferentes, anteriores ao Haragano.

O Haragano foi o primeiro em que utilizamos o Wood frame, atendendo às normas técnicas vigentes na época, projeto aprovado pela CEF e demais órgãos competentes.

AP – Nas duas ações judiciais em curso, moradores reclamam que o Residencial tem problemas. O que dizem sobre isso?

RF – Entregamos o Residencial para a CEF atendendo suas exigências especificadas no projeto, inclusive com Manual do Proprietário, documento exigido em todos os empreendimentos imobiliários.

O manual orienta moradores sobre as manutenções preventivas e obrigatórias, garantias, cuidados com o uso, que são importantes para manter a integridade dos imóveis. Ainda hoje existem várias casas em perfeito estado, porque seus moradores cuidaram do patrimônio e deram a manutenção necessária. Infelizmente, uma parte não fez o mesmo. 

Além disso, muitos alteraram as instalações físicas e elétricas, chegando a romper lacres das caixas de medição da CEEE para executar instalações irregulares.

Foram identificadas na perícia residências com uso comercial, que é proibido em contrato, como a utilização de freezer e forno industriais, sobrecarregando a rede elétrica. Foram encontradas ainda atividades comerciais como padaria e creperia. E também uma serralheria com máquina de solda; um equipamento cujo uso não seria suportado pela instalação elétrica na grande maioria das casas da cidade. Isto ocorreu, mesmo que a Caixa proíba a instalação de estabelecimentos comerciais no Residencial.

Houve ainda quem tenha instalado ar-condicionado de 30 mil btus, um aparelho de consumo de energia enorme, em desacordo com o limite recomendado de 9 mil btus, que já fornece refrigeração compatível com as casas. 

Muitos moradores também construíram anexos às casas, reduzindo a entrada de luz e refrigeração previstos no projeto original, prejudicando a evaporação da umidade, anexos esses erguidos muitas vezes sobre áreas que não poderiam ser obstruídas. 

As ampliações, as instalações irregulares, as ligações clandestinas, atividades comerciais e o mau uso das edificações causam sobrecarga no sistema como um todo. Esses problemas podem gerar riscos estruturais, sinistros e risco iminente de incêndio.

Houve também muitas invasões e ocupações por não mutuários, pessoas não familiarizadas com o manual.

Vale dizer ainda: os extintores, a iluminação especial, todos os itens de prevenção que instalamos desapareceram. Até a guarita do porteiro está vazia, sem o vigia, desde que este foi assassinado, ano passado, no local de trabalho.

AP – Qual a taxa dessa ocupação ilegal no Haragano?

RF – Segundo dados extraoficiais da Prefeitura, mais de 60% das casas foram invadidas e são ocupadas por pessoas não selecionadas pelos critérios técnicos sociais. Muitos também venderam ou alugaram suas casas, algo que a legislação de moradia social veda.

São problemas que ocorrem nos empreendimentos Faixa 1 do Brasil inteiro.

Mais de 50% das casas foram ampliadas com anexos – e houve quem tenha feito anexos maiores que a própria casa.

Ao mesmo tempo, de 57 residências vistoriadas pela perícia, 40% têm algum tipo de ampliação de carga de energia. Todas essas interferências causam reflexos negativos.

Sobre o grave problema da ocupação, o poder público nunca exerceu fiscalização e o direito de reivindicar a reintegração de posse.

AP – Vcs acreditam que os problemas nas casas foram causados pelos fatos acima?

RF – Sim, até porque, como dissemos, há hoje casas em perfeito estado de conservação, iguais ao dia em que foram entregues. 

Qualquer tipo de construção requer respeito aos indicativos de manutenção, cuidados no uso e preservação do patrimônio, descritos nas cláusulas contratuais e no manual de garantia.

Coisas que o perito apontou correspondem à realidade atual, mas não do momento da entrega do empreendimento. Por exemplo, ele diz que detectou cabos à flor da terra, desenterrados. Eles foram entregues sob a terra, inclusive com jardim gramado, mas, com as obras dos anexos, o solo foi mexido e as caixas de proteção foram rompidas, expondo a fiação. Anexos à frente e nos fundos das casas, construídos sobre caixas hidráulica e elétrica, algo que não pode.

AP – O morador pode ampliar sua residência?

RF – Em todos os empreendimentos MCMV, os contratos com a CEF preveem que qualquer alteração ou modificação nas edificações deve ser precedida de expresso consentimento do agente financiador e em acordo com as regras do plano diretor de cada município. Essas ampliações comprometem a ventilação, a iluminação, podendo causar umidade e danos às paredes.

AP – Era possível à construtora fazer algo para impedir os fatos acima?

RF – O empreendimento foi entregue e aprovado pela Caixa Econômica Federal, Prefeitura Municipal, Sanep, CEEE e Corpo de Bombeiros. Cabe às autoridades responsáveis enfrentarem esses problemas, sobre os quais as construtoras não têm competência para intervir. 

Houve um acompanhamento e treinamento com todas as famílias selecionadas pela Prefeitura, conforme normativa do programa MCMV, em grupos de 30 cada, para facilitar a comunicação. Produzimos, além do manual, uma cartilha de fácil leitura, ressaltando as principais obrigações e cuidados; nos primeiros meses, mantivemos um ponto de contato dentro do residencial.

Relembrando, esses problemas ocorreram em vários empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida faixa 1, em todo o País. 

Em seus cinco anos e meio, o Haragano foi desfigurado, com problemas como invasões, falta de organização condominial desde o momento da entrega. Até mesmo os quiosques de uso comum sumiram, só ficou o piso, sobre o qual os invasores construíam edificações. O salão de festas, com churrasqueira e cozinha, despareceu. No lugar, virou uma padaria.

AP – Voltando aos problemas, dizem que falta Plano de Prevenção e Combate a Incêndio (PPCI). É fato isso?

RF – O Residencial foi entregue com sistema de prevenção. Não poderia ser diferente. Foi um momento inclusive de grande clamor, por causa do incêndio da boate Kiss (Janeiro/2013).

A partir da entrega, a obrigação de renovar o PPCI passa a ser responsabilidade do condomínio. 

‘Residencial Haragano possui vícios construtivos que precisam ser reparados’

AP – No processo, o advogado dos moradores diz que a construtora, ao longo do percurso, deixou de atender pedidos de reparos feitos pelos moradores. Houve isso?

RF – Não é verdade. Desde o início, prestamos o atendimento conforme solicitação.

Ocorre que, depois da judicialização, fomos impedidos de entrar no Residencial pelos representantes do condomínio e a síndica, orientados pelo advogado, que advoga para vários residenciais faixa 1 do Minha Casa Minha Vida na cidade.

Quando impedidos, registramos o fato em atas notariais, inclusive com depoimentos de condôminos. É no mínimo uma contradição, as ações judiciais são de “Obrigação de Fazer” e fomos impedidos de ingresso no condomínio.

Houve casos até de agressões e ameaças aos nossos funcionários, o que demonstra o grau de dificuldade.

AP – Falemos agora sobre os incêndios. Vcs têm uma ideia da causa?

RF – Sou engenheiro eletricista (Cláudio, sócio da RF). Trabalhei 10 anos nessa área e digo: energia elétrica não manda recado. Feitas com erros, as instalações resultam em problema no primeiro momento em que forem usadas, não cinco anos e meio depois. 

O que acontece é que há uma sobrecarga elétrica no Residencial, por tudo que se disse acima. 

Com casas de 43 metros quadrados, o Haragano não foi projetado para ampliações físicas e exacerbações de energia elétrica. Para qualquer alteração no imóvel, tem que haver anuência da Caixa e aprovação nos demais órgãos públicos. 

Criaram até um serviço de preparo de crepes, já mencionado, que exige aquecimento resistivo. Essa máquina requer uma potência em desacordo com o projeto. Isso, sim, manda recado, porque aumenta a sobrecarga, deteriorando o isolamento do cobre.

Há uma diferença de carga projetada e da carga instalada. Exemplo: Nas casas do Haragano, a carga projetada é de 14.700 watts. Na perícia, foram identificadas residências com até 35.650 watts de carga instalada, que excede em 142% a carga projetada.

Conforme constatado em perícia, houve intervenção nos quadros de medidores da CEEE, com retirada do medidor e disjuntor, além de ligações clandestinas. Desta forma, essas instalações não terão nenhum dispositivo de segurança, com alto grau de risco extrapolando a carga projetada.

Em geral a causa de incêndios é sobrecarga, que, ao nosso ver, se deu pelas ampliações, pela violação dos lacres de fiação, pela quantidade de fios puxados de dentro da casa e ligações excessivas na mesma fonte. 

AP – O laudo da perícia aponta erros de projeto e execução. O que a RF tem a dizer sobre isso?

RF – Em primeiro lugar, o laudo da perícia foi impugnado judicialmente. Muitas das divergências técnicas acontecem porque o perito tem que registrar o que está presenciando no momento da perícia e esta foi realizada praticamente seis anos após a entrega.

Conforme comentamos anteriormente, a situação atual do Residencial é de ampla alteração das especificações técnicas projetadas, especificações que, na entrega, focam fiscalizadas pelos órgãos competentes e aprovadas.